재테크는 돈을 굴리는 방법인데 금리가 춤을 추고, 돈을 빌리고 저축하는 상품의 종류가 너무 복잡해 혼란스러운 상황이 벌어지고 있다. 앞으로 재테크 고민의 공통적인 원인은 모두 금리일 것이다. 왜 이런 일이 일어나는 것이며, 어떻게 대처해야 할까.



지금 한국은 초유의 저금리시대다. 그만큼 시중에 돈이 많이 풀려 있다. 대출이 주된 사업인 국내 은행들은 마음이 급해졌다. 경쟁적으로 대출 금리를 내려 고객 끌기에 나섰다. 그런데 사정이 바뀔 조짐이 보인다. 당장은 아니지만 1년쯤 뒤에는 대출 금리가 오를 수 있다는 말이다. 대출을 많이 받은 사람은 이자 부담이 커질 수 있다. 여기에 정부가 연 1%대 금리의 주택담보대출인 ‘수익공유형 모기지’를 3월이나 4월에 내놓는다. 기존 대출자는 대출을 줄이거나 대출 조건을 바꿔야 할까? 신규 대출자는 변동금리, 고정금리, 1% 수익공유형 모기지 중 어떤 걸 택해야 할까? 헷갈릴 것이다.


미국발 금리 인상 조짐
국내 금리를 전망하려면 먼저 미국을 봐야 한다. 아마존강 유역 나비의 날갯짓이 다음 달 미국에 토네이도를 불러일으킬 수 있다는 나비효과처럼, 미국의 금리 움직임이 국내 금리에 매우 큰 영향을 주기 때문이다. 이 관계를 차근차근 따져보자. 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 2008년 글로벌 금융위기가 발생하자 이에 대응하기 위해 기준금리를 0%로 내렸다. 여기에다 연준은 2009년부터 시중에 돌아다니고 있는 국채와 모기지채권을 사들이면서 돈을 풀었다. 이른바 양적완화(QE)다. 이런 식으로 연준이 시장에 풀어놓은 자금은 4조 달러(약 4천2백조원)가 넘는다. 그러던 연준이 태도를 바꿨다. 2013년부터 양적완화 규모를 줄이겠다는 뜻을 수시로 밝힌 뒤 급기야 지난해 10월 말 양적완화 프로그램을 공식적으로 종료하겠다는 충격적인 선언을 했다. 그러면서 “미국 경제의 회복 속도가 빨라지면 금리 인상 시점도 당겨질 수 있을 것”이라고 했다. 미국이 연내 금리를 올릴 가능성은 매우 높다.


유가처럼 금리도 등락 반복
지금 한국의 기준금리는 2.0%다. 은행에서 주택담보대출로 돈을 빌리면 연 3% 안팎, 1억원을 빌리면 연간 3백만원을 내는 셈이다. 과거보다 금리가 많이 낮아진 것인데 아쉽지만 이런 호시절이 영원히 이어질 수는 없다. 미국이 금리를 올린다고 한국이 금리를 덩달아 올린다고 하면 언뜻 이해가 가지 않을 것이다. 심지어 최근 박근혜 대통령은 신년 기자회견에서 “금리 인하 관련해서는 거시정책을 담당하는 기관들과 협의해 시기를 놓치지 않고 적기에 대응해나갈 수 있도록 하겠다”고까지 하지 않았던가. 이를 두고 전문가들은 금리 인하 쪽에 무게가 실린 것 아니냐는 해석을 내놓고 있는 상황이다.

하지만 하반기에 미국이 금리를 인상한다고 가정해보자. 한국이 금리를 올리는 건 시간문제일 뿐이다. 미국이 금리를 올렸는데 한국이 올리지 않으면 한국에 유입된 글로벌 자금이 상대적으로 금리가 높은 미국으로 썰물 빠지듯 빠져나갈 수밖에 없다. 그러면 원화 가치가 떨어지면서 원-달러 환율이 올라 원자재 수입 가격이 상승한다. 인플레이션도 온다. 한국은행으로선 경기 부양 기조를 접고 금리를 다시 인상하려 할 수 있다.




3년 이하 단기 대출자는 변동금리가 유리
이런 식으로 금리가 오르면 대출받은 사람에게 부담이 된다. 특히 변동금리로 대출을 잔뜩 받은 사람에게는 이자 폭탄이 되지 않을까 하는 우려도 든다.

금리가 오를 때 대출을 받을 사람이 해야 할 일은 2가지다. 대출금 규모를 가급적 줄이고 대출 조건을 정교하게 설계하는 것이다. 이상적인 방법은 대출을 최소화하는 것이다. 많은 재테크 전문가들이 추천하는 금리 상승기의 대처법이다. 현실은 그리 단순하지 않다. 항상 써야 할 데는 많고 쓸 수 있는 돈은 부족하다. 그렇다면 대출 전략을 꼼꼼히 짜는 것이 대안이다. ‘금리가 앞으로 오를 테니 금리가 변하지 않는 고정금리로 바꿔라’라는 전략은 다소 안이하다.

가계부채가 급증하고 금리 인상 우려가 컸던 2011년경 당국은 고정금리 대출을 장려했다. 변동금리 비중이 높아 소비자가 내는 대출 이자가 출렁거리고 이에 따라 금융의 안정성이 저해되고 있다고 본 정부가 은행들을 압박했다. 그 결과 은행들이 출혈을 감수하고 이자율을 낮춘 고정금리 상품을 내놨다. 당시 고정금리 대출이 눈에 띄게 늘어난 이유다. 하지만 당시 20년 장기 대출을 받았던 사람들은 이후 저금리 기조가 이어지면서 손해를 봤다. 변동금리 대출 이자가 뚝뚝 떨어진 반면 고정금리 대출 이자는 그대로 묶여 있었기 때문이다.

지금 상황은 그때와는 약간 다르지만 참고할 만하다. 고정금리 대출을 독려하는 정부 말만 믿고 고정금리로 돈을 빌리면 변동금리와의 차이만큼 손해를 볼 수 있다. 따라서 대출 기간과 자신의 자금 상황에 따라 대출 전략을 달리 짜야 한다. 돈을 빌리는 기간이 3년 이하라면 변동금리가 낫다. 미국이 금리를 올린다고 해도 한국이 그동안의 금리 기조를 바꾸고 금리를 올리기까지는 상당한 시차가 있을 것이다. 한국은행이 금리를 올린다고 해도 한꺼번에 올리지는 못하고 수개월씩 기간을 두고 한번에 0.25%포인트 정도씩 올리는 점을 감안하면 변동금리 대출 조건이 고정금리 대출 조건 수준이 되기까지는 미국 금리 인상 후 2년 정도 시간이 있다.


장기 대출자라면 3%대 초반 고정금리 대출 고려
20년 장기 주택담보대출을 받는 사람이라면 얘기가 다르다. 금리는 오르게 돼 있다. 처음 2, 3년은 변동금리의 달콤한 저금리 혜택을 보겠지만 기간이 길어지면서 고통이 커진다. 장기 대출을 받은 뒤 중간에 자금을 상환할 여력이 있다면 여전히 변동금리가 유리하다. 정기예금이나 장기 투자 상품의 만기 도래를 앞둔 사람이 여기에 해당한다. 중간에 갚을 여력이 없다면 고정금리 대출을 받는 수밖에 없다. 최근 은행들은 고정금리와 변동금리를 섞은 대출 상품을 내놓고 있다. 하지만 이런 방식은 별로 이익이 되지 않는다. 일정 기간 금리가 고정된 다음 나중에는 변동금리로 전환되는 구조다. 저금리 기간에는 금리가 높은 편인 고정금리로 대출을 받다가 금리가 상승할 가능성이 있는 몇 년 뒤에 변동금리로 바뀌는 엇박자 조건인 셈이다.

눈여겨볼 점은 시중 은행이 연 3% 초반의 고정금리 대출 상품을 내놓는 추세라는 점이다. 변동금리인 단기 일시상환 주택담보대출을 받은 사람이 올해 1분기 내에 나올 예정인 장기 분할상환 고정금리 상품으로 갈아타면 중도상환수수료도 면제받을 수 있다. 이런 정책적인 고려에 따라 나오는 고정금리 대출 상품은 분명 매력이 있다. 단, 이런 고정금리 상품은 보통 1년 정도 지나면 원리금 상환이 시작되는 원리금 균등분할 방식이 대부분인 만큼 대출 후 상환 계획을 짤 때 유의해야 한다.



신규 대출자는 ‘1% 대출’
신규 대출을 받는 사람은 저소득층용 공유형 모기지와 소득 제한 없이 신청 가능한 수익공유형 모기지를 고려해볼 수 있다. 정책 자금이 지원되는 대출이어서 이자 부담이 적다. 이 2가지 모기지는 금리가 연 1%대로 낮고 나중에 수익을 은행과 나눠야 한다는 점에서 닮은 꼴이다.

먼저 저소득층용 공유형 모기지를 보자. 전용면적 85m² 이하, 6억원 이하의 아파트(신규 분양 제외)를 생애 처음으로 사는 무주택 가구주(부부 합산 연소득 7천만원 이하)는 연 1%대 대출인 공유형 모기지 상품을 이용할 수 있다. 이 저소득층용 모기지는 수익공유형과 손익공유형으로 나뉜다. 수익공유형은 집값의 최대 70%를 채당 2억원 한도로 대출받을 수 있다. 연 1.5% 고정금리다. 훗날 매각 이익을 국민주택기금과 주택 구입자(소유주)가 나눠 갖는다. 손실은 모두 구입자 책임이다. 반면 손익공유형은 이익뿐 아니라 손실도 나누는 구조다. 집값의 최대 40%를 빌려준다. 최초 5년 동안은 연 1%, 이후 연 2%의 고정금리가 적용된다.

소득 제한이 없어 주로 중산층이 많이 이용할 것으로 보이는 수익공유형 모기지는 ‘1% 대출’로 불린다. 무주택자와 1주택자에게 시중금리보다 1%포인트 낮은 금리로 집값의 최대 70%까지 빌려준 뒤 7년 뒤 차익을 은행과 나누고 이후 대출 조건이 변동금리 일반 주택담보대출로 바뀌는 방식이다. 대상은 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하인 주택이다.


대출 갈아탈 땐 중도상환수수료 고려해야
수년 전 고정금리로 은행에서 돈을 빌렸던 기존 대출자들은 변동금리로 갈아타야 하는지 고민을 하고 있다. 시중 금리가 떨어지면서 전체 주택담보대출 평균 금리가 최근 연 2% 후반 수준으로 떨어졌기 때문이다. 주택담보대출 평균 금리는 2010년만 해도 연 5%대 수준이었고 지난해도 3%대 중반 수준이었다.
금융시장에서 변동금리가 뚝뚝 떨어지고 있다고 해서 고정금리 대출자가 무조건 대출을 갈아타야 하는 것은 아니다. 중도상환수수료라는 변수가 있기 때문이다. 결론부터 말하면 중도상환수수료가 면제되는 대출 후 3년째 되는 시점에 갈아타기를 고려해야 한다.
예를 들어보자. A씨는 2년 전인 2013년 1월 연 3.4%의 고정금리로 2억원의 주택담보대출을 받았다. 그는 이후 2년 동안 연간 6백80만원을 이자로 냈다. A씨가 연 2.8%의 변동금리 대출로 갈아타면 연간 이자가 5백60만원으로 줄어든다. 1년에 1백20만원을 아낄 수 있다. 하지만 A씨는 대출 후 2년 만에 기존 대출을 상환하고 다른 대출로 갈아타는 것이기 때문에 1백40만원의 중도상환수수료를 내야 한다. 여기에 인지세, 채권 매입 비용 등을 감안하면 오히려 손해다.


1% 대출의 명암
소득 제한 없이 신청 가능한 수익공유형 모기지는 3, 4월 중 우리은행에서 출시될 예정이다. 대출 금리가 파격적으로 낮다는 게 장점. 하지만 은행과 집값 상승에 따른 이익을 나눠야 하는 7년 뒤가 문제다.
극단적인 상황이지만 은행에서 3억원을 빌려 6억원짜리 집을 산 뒤 7년간 집값이 4억원 올랐다고 하자. 이러면 7년 뒤 집값 상승분 4억원 가운데 절반(주택 매입 가격 대비 대출금 비율)인 2억원을 은행에 줘야 한다. 그런데 8년 차 되던 해 금융위기가 닥쳐 집값이 4억원 하락해 원래 상태로 돌아왔다고 해보자. 은행은 집값이 제자리로 복귀한 점을 감안해 2억원을 다시 돌려줄까?
돌려주지 않는다. 안타깝지만 은행은 7년 뒤 수익 정산을 하고 나서 생기는 집값 변동에 대해 관여하지 않기 때문이다. 물론 대출 7년 후 집값이 떨어져 은행과 나눌 수익이 없었는데 나중에 8년, 9년 시간이 지나면서 집값이 급등하면 대출받은 사람이 모든 수익을 가져간다. 반드시 은행만 유리한 구조는 아니라는 말이다.
1% 대출을 받을 생각으로 대출 상품이 나오기도 전에 집을 덜컥 계약하는 사람도 있을 것이다. 원칙상 소유권 이전 등기 전이라면 대출 신청 자격이 있다. 하지만 신청자가 3천 가구를 넘어 경쟁이 치열해지면 은행이 대상자를 선정한다. 미리 계약했는데 대출 대상에서 탈락하면 금리가 높은 다른 대출을 받거나 계약을 해지해야 할 수도 있다. 자신이 대출 자격이 되는지 확인하고 1% 대출 상품이 나온 뒤 계약하는 게 합리적이라고 정부는 조언하고 있다.


홍수용 기자
동아일보 경제부에서 기획재정부를 출입하고 있다. 종합 재테크 안내서인 ‘나는 죽을 때까지 월급 받으며 살고 싶다’(레인메이커)를 썼다. 2013년부터 동아일보에 고정 칼럼 ‘죽을 때까지 월급 받고 싶다’를 연재 중이다.



글·홍수용 동아일보 경제부 기자｜사진·REX 제공